[더뉴스메디칼 | 이로움 기자] 
한국의 독특한 주거 방식, 전세제도의 숨겨진 기원과 현재 위기
한국의 핵심 주거 방식으로 자리 잡은 전세제도는 전 세계적으로 유례를 찾기 힘든 독특한 형태를 지닌다. 세입자가 주택 가격의 상당 부분을 보증금으로 미리 지급하고 계약 만료 시 이를 돌려받는 방식은 주거 안정성과 자산 운용 기회를 동시에 제공하며 한국 사회에 깊이 뿌리내렸다. 하지만 2022년 이후 불거진 대규모 전세사기 사태와 금리 인상으로 인한 월세 전환 가속화는 전세제도의 근간을 흔들며 중대한 사회 문제로 부상했다.
많은 이들이 전세제도를 현대 한국 사회의 산물로 여기지만, 그 뿌리는 놀랍게도 수백 년 전 조선 시대로 거슬러 올라간다. 당시의 특수한 사회·경제적 맥락 속에서 태동한 초기 형태가 근대기를 거치며 점차 현재와 같은 제도로 진화한 것이다. 이 복잡한 변천사는 단순한 주거 형태를 넘어 한국 사회의 역동적인 변화를 고스란히 담고 있다.
과연 수백 년 전 조선 시대의 어떤 배경이 지금의 전세제도를 탄생시켰으며, 그 역사가 오늘날 우리의 보증금 안전에 어떤 영향을 미치고 있을까?
조선시대 유배 관료들의 생활, 전세제도의 씨앗을 심다
전세제도의 태동을 이해하려면 조선 시대의 고유한 형벌인 ‘유배’에서 그 단초를 찾아야 한다. 중앙 관료의 권력 집중을 견제하기 위한 방편이었던 유배는 당시 관료들의 삶에 지대한 영향을 미쳤다. 실제로 조선 시대 중앙 관료 중 약 25%가 유배를 경험했을 정도로 빈번한 일이었다. 유배를 간 관료들은 낯선 지방에서 거주해야 했고, 갑작스러운 유배 생활 속에서 주거 문제 해결이 시급했다.
대표적으로 다산 정약용은 18년간의 강진 유배 기간 동안 지역 유력자에게 일정 자금을 예치하고 주택을 빌려 거주했다. 이는 다산뿐 아니라 많은 유배 관료가 택했던 주거 방식이었다. 이들은 유배 기간이 끝나면 맡겨두었던 재화를 돌려받았다. 이 방식은 오늘날 전세의 핵심인 ‘보증금’과 ‘만기 반환’ 개념을 내포한 원시적 형태의 주거 거래였다. 연고나 재산이 없는 유배 관료들에게는 안정된 주거를, 지역 유력자들에게는 자산 운용 기회를 제공하는 상호 보완적 관계가 형성됐다. 이는 정식 제도는 아니었으나, 훗날 전세제도의 씨앗이 됐다.
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근대화와 산업화, 전세 확산의 결정적 배경
조선 후기, 상업의 발달과 함께 자산 증식에 대한 관심이 높아지면서, 유배 관료들의 주거 해결 방식은 점차 일반 백성들에게도 확산됐다. 특히 농촌을 떠나 도시로 유입되는 인구가 늘면서, 도시 내 주거 수요가 급증하기 시작했다. 근대화 시대에 접어들면서 지상권, 전세권과 같은 일본의 법률 개념이 유입되며 전세는 법적인 형태를 갖추기 시작했다.
일제강점기 및 해방 이후 급격한 도시화와 산업화는 전세제도 확산의 결정적 계기가 됐다. 도시로의 인구 집중은 주택 수요를 폭발적으로 증가시켰으나, 공급은 턱없이 부족했다. 당시 대다수 시민은 집을 구매할 여력이 없었고, 집주인들 역시 주택 건설 자금을 마련하기 어려웠다. 이러한 상황에서 전세는 세입자에게 낮은 초기 비용으로 주거를 제공하고, 집주인에게는 목돈을 확보하여 자산 증식 및 투자에 활용할 수 있는 효과적인 방편이 됐다.
1960~70년대 정부의 경제개발 5개년 계획 추진과 함께 주택난이 심화되면서 전세는 한국인의 주거 방식에서 확고한 위치를 차지했으며, 부동산 시장의 핵심 축으로 자리 잡았다. 특히 저금리 기조 속에서는 전세 보증금을 이용한 투자, 이른바 ‘갭투자’가 활성화되며 재산 증식의 핵심 수단으로 주목받았다.
21세기 전세제도의 격동, 금리 인상과 대규모 사기
2000년대 이후 전세제도는 경제 환경 변화에 따라 급격한 부침을 겪었다. 특히 2021년 하반기부터 시작된 한국은행의 기준금리 인상 정책은 전세제도에 결정적인 타격을 입혔다. 전세 대출 금리가 가파르게 오르면서 세입자의 이자 부담은 커졌고, 집주인 또한 전세 보증금을 통한 투자 수익이 감소했다. 이는 전세 수요를 월세로 돌리는 주된 원인이 됐으며, 주택 가격 하락과 맞물려 ‘역전세난’을 심화시키는 결과를 초래했다.
여기에 2022년에서 2023년 전국을 강타한 대규모 전세사기는 전세제도에 대한 불신을 극도로 높였다. ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등으로 대표되는 조직적인 사기 행각으로 인해 수많은 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하고 주거지를 잃는 비극이 연이어 발생했다. 특히 ‘깡통전세’와 ‘무자본 갭투자’ 수법은 사회적 재앙으로 확산됐다. 정부는 전세사기 피해자 지원 특별법을 마련하고 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증금 반환 보증을 강화하는 등 해결책을 모색했지만, 제도 자체의 근본적인 안정성 확보는 여전히 미완의 과제로 남았다.
지속 가능한 전세제도의 미래, 변화의 필요성
수백 년의 역사를 지닌 전세제도는 이제 중대한 기로에 섰다. 저금리 시대가 저물고 고금리 상황이 지속되면서 전세의 매력은 과거와 같지 않다는 평가가 우세하다. 게다가 전세사기 트라우마는 주거 방식 선택 시 안전성을 최우선 요소로 부각시켰다. 임대차 시장에서는 전세가 월세로 바뀌는 ‘월세화’ 경향이 더욱 빨라지고 있다. 그럼에도 불구하고 전세는 여전히 목돈을 굴릴 기회가 없는 세입자들에게는 유용한 주거 방식이며, 집주인들에게는 안정적인 자산 운용 수단으로서 일정 부분 기능하고 있다.
따라서 전세제도는 단순히 사라지기보다는, 정부의 적극적인 제도 개선과 시장 참여자 간의 신뢰 회복을 통해 새로운 형태로 발전할 가능성이 크다. 임대차 시장의 투명성을 높이고, 보증금 보호 장치를 더욱 견고히 하는 노력, 예를 들어 전세가율 공개 확대, 주택임대차 정보 강화, 전세보증금반환보증 의무화 등 정책적 노력이 동반된다면, 전세는 한국 사회의 독특한 주거 문화를 이어가는 동시에 변화하는 시대에 발맞춰 지속적인 생존력을 확보할 것으로 예상된다.
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