2024년 집 팔면 절대 안되는 이유
미국 경제위기 경고
- 제목: “미국 경제위기, 곧 찾아옵니다.”
- 경고: 현재 집을 팔려고 하는 사람에게는 즉각적인 경고가 필요하다.
- 전문가 의견: 한문도 교수는 미국 경제의 위기 전조가 명확하게 나타나고 있다고 언급하였다.
- 서울의 부동산 시장: 서울의 25개 구 중에서 15개 구는 여전히 30%에서 15% 사이의 조정된 가격에서 움직이고 있다.
서울 부동산 시장 분석
- 경제 상황: 미국의 경제 상황에 대한 의견이 일관되게 나타나고 있다.
- 서울의 특정 지역: 강남, 마용성, 동작구, 양천구 등 주요 지역의 부동산 가격이 조정되고 있다.
- 시장 참여자: 부동산 시장의 참여자들은 소비자, 건설사, 기업, 투자자 등으로 다양하다.
- 가격 조정: 수도권의 가격도 임계점에 도달하여 부담스러운 가격으로 평가되고 있다.
대출 금리와 시장 반응
- 신생활 론: 1월 29일부터 역대 최저의 1.6% 대출 금리가 시작되었다.
- 시장 반응: 이로 인해 시장에 붐이 일어났고, 가격이 작년 가을부터 조정되었다.
- 정책 변화: 특례 보금 자료의 종료와 함께 조정이 이루어졌다.
- 대출 접근성: LTV 80%가 적용되었지만, 가격이 너무 높아 접근이 어려웠다.
정부의 금리 정책과 영향
- 정책 금리: 정부는 무주택자들의 주거 복지 확대를 위해 정책 금리를 적용하고 있다.
- 시중 금리: 현재 시중 금리는 3.5%로, 은행은 최소 4% 이상의 금리를 받아야 한다.
- 금리 하락: 올해 봄부터 금리가 2%에서 3%로 하락하고 있다.
- 세금 보전: 금리 차액은 국민의 세금으로 보전되고 있으며, 이는 2차 보전 개정으로 알려져 있다.
부동산 시장의 차별화
- 시장 차별화: 서울의 대단지 아파트가 전고점을 돌파했지만, 전체 시장은 차별화되고 있다.
- 거래량 감소: 주요 지표인 매수 우위 지수와 거래량이 꺾였다.
- 조정 시작: 현재부터는 조정이 시작될 것으로 예상된다.
- 언론의 역할: 언론이 특정 지역의 상승을 보도하면서 전국적인 분위기를 형성하고 있다.
금리 인하와 경제 전망
- 금리 인하의 의미: 금리 인하는 한국 경제가 약하다는 신호로 해석될 수 있다.
- 환율과 물가: 금리 인하가 이루어지면 환율이 상승하고, 이는 물가 상승으로 이어질 수 있다.
- 구조적 문제: 내수의 소매 판매가 감소하고 있는 상황에서 금리 인하의 효과는 의문시된다.
- 신용 경고: 무디스가 신용 경고를 발령한 상황에서 금리 인하의 필요성이 부각되고 있다.
부동산 가격의 오버슈팅
- M2 증가: 화폐 공급이 2.5배 증가했지만, 부동산 가격은 3.5배 상승하였다.
- 오버슈팅 현상: 현재 부동산 가격은 20%에서 25% 오버슈팅된 것으로 평가된다.
- 서울과 지방의 차이: 서울은 30%의 오버슈팅이 있을 수 있으며, 지방은 조정되고 있다.
- 구매 기준: 무주택자는 소득과 DSR을 고려하여 주택을 마련해야 한다.
무주택자와 주택 구매 전략
- 구매 시기: 무주택자는 현재 상황에서 기다리는 것이 낫다고 판단된다.
- DSR 기준: 정부에서 제시하는 DSR 40% 이하의 기준을 준수해야 한다.
- 시장 변화: 과거의 갭 투자 비율이 70%에서 80%였으나, 현재는 50%에서 60%로 감소하였다.
- 공공택지 분양: 내년부터 공공택지에서 시세 대비 90%에서 70% 사이로 분양할 예정이다.
일시적 이주택자와 세금
- 양도세 비과세: 일시적 이주택자는 3년 이내에 집을 팔면 양도세를 면제받는다.
- 투자 전략: 분양 시장에서 3년 텀을 맞추어 활용할 수 있다.
- 위험 요소: 현재는 위험한 시점으로, 자산 관리를 재조정할 필요가 있다.
- 과거 사례: 2008년 글로벌 금리 위기와 유사한 상황이 발생할 수 있다.
과거 경제위기와 현재 비교
- 과거 대책: 2008년 경제위기 이후 정부의 대책이 현재와 유사하다.
- 전세 대출 증가: 전세 대출이 1억에서 2억으로 증가하였다.
- 주택 가격 하락: 2012년 서울 수도권의 주택 가격이 30%에서 40% 하락하였다.
- 역사적 교훈: 경제 상황이 안정적이지 않을 때는 주의가 필요하다.
서울 아파트 시장의 역사
- 입지 물량: 2010년대 초 서울의 아파트 입지 물량이 만세대 수준이었다.
- 주택 가격 변화: 주택 가격이 하락세를 보였던 과거와 현재를 비교해야 한다.
- 공급 부족 주장: 언론에서 공급 부족을 주장하고 있으나, 실제 시장은 다를 수 있다.
- 역사적 반복: 경제 역사에서 역사는 반복된다는 점을 유념해야 한다.
결론 및 투자 전략
- 투자자 경고: 2023년 4년에 투자한 일시적 이주택자는 2026년까지 주의해야 한다.
- 세금 문제: 세금 문제를 고려하여 자산 관리를 재조정할 필요가 있다.
- 시장 예측: 향후 시장의 변화에 대한 예측과 준비가 필요하다.
- 장기적 관점: 장기적인 관점에서 부동산 시장을 바라보아야 한다.
“미국 경제위기, 곧 찾아옵니다.” 지금 당장 집을 팔려고 하는 사람이 있다면 뜯어 말리세요. (한문도 교수 한국부동산경제협회 회장)
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