2025년 양도세 개정, 부동산 세제 개편, 다주택자 ‘숨통’ 열어 시장 연착륙 유도… 1주택자 비과세 요건도 합리화
국내 부동산 시장의 향방을 가를 주요 변수 중 하나인 부동산 양도소득세(이하 양도세) 제도가 2025년을 기점으로 또 한 번 큰 변화를 맞이한다. 정부는 최근 다주택자에 대한 중과세 부담을 한시적으로 추가 완화하고, 장기임대주택 소유자에 대한 비과세 혜택을 확대하는 등 시장 연착륙을 유도하는 내용을 골자로 한 개정안을 발표했다.
부동산이나 주식 등 자산 매각을 계획하고 있는 이들이라면 이름은 익숙하지만 내용은 어려운 양도세의 개념부터 2025년 개정 사항까지, 반드시 숙지해야 할 필수 지식을 총정리한다.
양도소득세란 무엇인가? ‘이익’ 없으면 ‘세금’도 없다
양도소득세의 기본 개념은 간단하다. ‘내가 산 것보다 비싸게 팔아서 생긴 이익(차익)에 붙는 세금’이다.즉, 토지나 건물 등 부동산은 물론, 분양권이나 전세권과 같은 부동산 권리, 심지어 대주주가 파는 상장주식이나 비상장주식, 파생상품 등을 타인에게 넘길 때(양도) 발생하는 차익에 대해 과세하는 세금이다.
핵심은 ‘차익’이다. 만약 자산을 매각하는 과정에서 이익이 발생하지 않거나 오히려 손해를 봤다면, 양도세는 발생하지 않는다.
‘양도’로 보는 행위와 보지 않는 행위를 구분하는 것도 중요하다. 단순 매매뿐만 아니라 교환, 법인에 대한 현물출자 등 대가성이 있는 유상 거래는 모두 양도로 간주한다. 특히 주의할 점은 ‘부담부증여’다. 증여자가 가진 채무를 수증자가 대신 갚는 조건으로 증여받는 경우, 이 채무액에 해당하는 부분은 사실상 유상 거래로 보아 양도세 과세 대상이 된다.
반면, 배우자나 직계존비속 간의 거래는 대부분 증여로 추정되어 양도세가 아닌 증여세가 과세되며, 신탁 해지로 인한 원상회복이나 공동소유 토지의 단순 분할 등은 양도로 보지 않는다.
부동산실거래가 공개제도란 무엇이며, 시장 투명성에 어떤 영향을 미쳤는가?
1세대 1주택 비과세, ’12억’과 ‘거주 2년’을 기억하라
양도세에서 가장 큰 혜택은 단연 ‘1세대 1주택 비과세’다.
이 혜택을 받기 위한 핵심 요건은 크게 두 가지다. 첫째, 2년 이상 보유해야 한다. 단, 해당 주택이 ‘조정대상지역’에 위치한 경우, 2년 보유는 물론 ‘2년 이상 거주’ 요건까지 충족해야 비과세 적용이 가능하다.
둘째, 실거래가가 12억 원 이하여야 한다. 매각하는 주택의 실제 거래 금액이 12억 원을 초과할 경우, 12억 원까지는 비과세가 적용되지만 12억 원을 초과하는 차익에 대해서는 양도세가 과세된다.
주택에 딸린 부속토지 역시 일정 범위 내에서 비과세가 인정된다. 수도권 등 도시지역은 주택 면적의 3~5배, 그 외 지역은 최대 10배까지 인정된다. 이 외에도 8년 이상 직접 농사를 지은 농지(자경농지)나 장기임대주택 등 특정 요건을 충족하면 감면 혜택을 받을 수 있다.
2025년 개정 핵심 ①: 다주택자 중과 유예 1년 연장
이번 2025년 개정안의 가장 큰 특징은 다주택자에 대한 규제 완화다.
부동산 시장 안정화를 명목으로 도입되었던 다주택자 양도세 중과 조치가 1년 더 한시적으로 연장된다. 당초 2025년 5월 9일 종료 예정이었으나, 이번 개정으로 2026년 5월 9일까지 1년 연장되어 즉시 적용된다. 이는 중과세 부담으로 인해 매물을 내놓지 못했던 다주택자들의 ‘퇴로’를 열어주어, 시장 내 주택 공급을 늘리고 거래를 활성화하려는 조치로 풀이된다.
또한, 단기민간임대주택에 대한 중과 제외 조항이 신설된다. 6년 이상 임대하고 임대료를 5% 이하로 인상하는 등 공시가 요건을 충족할 경우, 다주택자 중과 대상에서 제외된다. 이는 2025년 6월 4일 이후 신규 등록분부터 적용된다.
2025년 개정 핵심 ②: 임대사업자 및 1주택자 위한 ‘합리화’
임대주택 사업자와 1주택자를 위한 비과세 요건도 한층 합리화된다.
가장 주목할 만한 변화는 ‘장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세’ 완화다. 기존에는 장기임대주택 사업자가 본인이 거주하는 주택을 매각할 때, 비과세 혜택을 ‘생애 1회’만 받을 수 있었다. 하지만 2025년 2월 28일 이후 양도분부터는 이 횟수 제한이 전격 폐지된다.
또한, 임대주택을 거주주택으로 전환할 경우에도 혜택이 생긴다. 2년 이상 거주 시, 거주 기간 동안 발생한 양도차익의 일부를 비과세 받을 수 있게 된다.
주택 용도 변경 시 비과세 판단 기준도 명확해졌다. 주택을 상가 등 다른 용도로 변경한 후 양도할 때, 비과세 판단 기준 시점을 ‘매매계약일’로 합리화했다. 32이 두 조항 역시 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 적용된다.
‘기한’ 놓치면 가산세 폭탄… 신고와 납부의 모든 것
양도세는 정해진 기한 내에 신고 및 납부하는 것이 무엇보다 중요하다.
부동산의 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 반드시 예정신고를 마쳐야 한다. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 치르고 매매했다면, 9월 30일까지 신고 및 납부를 완료해야 한다. 주식은 반기 말일부터 2개월 이내, 파생상품은 다음 해 5월에 신고한다.
만약 신고 기한을 놓치면, 본래 세액의 20%에 달하는 ‘무신고가산세’가 부과된다. 여기에 더해, 납부 지연에 따른 이자로 매일 0.022%의 지연이자가 붙기 때문에 주의해야 한다.
한 해에 여러 건의 자산을 양도한 경우에는 다음 해 5월 1일부터 31일까지 ‘확정신고’를 통해 최종 세액을 정산해야 한다. 단, 한 건만 양도했고 예정신고를 정확히 마쳤다면 확정신고는 면제된다.
납부할 세액이 1,000만 원을 초과하는 경우, 부담을 덜기 위해 ‘분할납부’가 가능하다. 세액이 2,000만 원 이하라면 1,000만 원을 초과하는 금액을, 2,000만 원을 초과한다면 세액의 절반까지 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.
주택 매각 계획이 있는 소유주라면 2025년부터 달라지는 임대주택 지원 완화, 다주택자 중과 유예, 비과세 범위 확대 등의 변화를 필히 숙지해야 한다. 특히 본인의 ‘계약일’과 ‘거주 기간’, 그리고 주택이 위치한 ‘조정대상지역 여부’ 이 세 가지가 비과세와 과세를 가르는 핵심 열쇠가 될 수 있음을 명심해야 한다.
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