건물주가 직접 장사하겠다며 상가 임대차 계약 종료 시 권리금 회수 방해 대응책은?
현재 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 명시된 바에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금(영업 시설, 단골 고객, 지리적 이점 등 유무형의 재산적 가치)을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. 이는 상가 세입자가 그동안 일궈놓은 영업적 가치를 건물주가 정당한 보상 없이 회수하는 행위를 법적으로 차단하기 위한 조치다.
2019.07.04. 대법원 제2부 재판부는 2018다284226 판결을 통해 “임대인이 자신이 상가를 직접 사용할 계획이라는 이유만으로 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하는 것은 정당한 사유에 해당하지 않는다”라고 일관되게 판단한다. 따라서 임차인은 건물주의 퇴거 요구에 무조건 응할 필요가 없으며, 법령이 정한 절차에 따라 자신의 권리를 적극적으로 주장할 수 있다.
건물주가 직접 영업하겠다고 통보하면 권리금은 포기해야 할까?
임대인이 본인 또는 가족이 직접 해당 상가에서 영업을 하겠다며 임차인에게 나가달라고 요구하는 사례가 빈번하게 발생한다. 하지만 이러한 요구는 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 전형적인 행위다. 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법 개정을 통해 권리금 보호 조항이 신설된 이후, 현재는 임차인의 생존권과 영업 가치 보호가 법적 우선순위에 있다. 상가 임대차 보호법이 임차인의 권리금 회수 기회를 두텁게 보호하는 이유는 임차인이 형성한 영업적 가치를 임대인이 아무런 대가 없이 가로채는 ‘약탈적 행위’를 방지하기 위함이다.
앞서 언급한 2019.07.04. 대법원 제2부 재판부는 2018다284226 판결을 통해 “임대인이 상가를 직접 사용할 계획이라며 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 진다”라고 판시했다. 이는 대법원의 확립된 판례에 근거한 것으로, 임대인이 스스로 신규 계약 거절 의사를 분명히 했다면 임차인에게 신규 임차인 주선 의무를 면제해주는 결과다.
김진환 법무법인 지금 변호사는 “건물주가 직접 장사를 하겠다고 통보하면 많은 임차인이 권리금을 포기하는 경우가 많지만 이는 법적 권리를 오해한 결과다”라며 “계약 만료 6개월 전부터 내용증명을 통해 권리금 회수 의사를 분명히 하고, 필요시 감정평가를 통해 객관적인 영업 가치를 산출해두는 것이 정당한 보상을 받기 위한 핵심적인 실무 지침이다”라고 설명했다.
신규 임차인을 주선하지 못해도 손해배상 청구가 가능할까?
일반적인 권리금 보호 절차는 임차인이 새로운 세입자를 찾아 임대인에게 소개하는 과정이 선행되어야 한다. 그러나 임대인이 먼저 “누가 와도 계약 안 한다, 내가 직접 쓸 것이다”라고 선언했다면 이야기가 달라진다. 이러한 상황에서 임차인이 신규 임차인을 찾아 계약금을 주고받는 등의 무의미한 절차를 반복하는 것은 비경제적이라는 것이 법원의 판단이다. 따라서 임대인의 명시적인 거절 의사가 증거로 확보되었다면, 실제 신규 임차인 주선 없이도 손해배상을 청구할 수 있다.
손해배상액의 산정 기준은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 의거하여 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액과 신규 임차인이 지급하기로 했던 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 한다. 실무적으로는 법원에서 지정한 감정평가사가 해당 상가의 가치를 평가한 금액이 결정적인 역할을 한다. 이를 통해 임차인은 권리금 전체는 아니더라도 상당 부분의 영업 가치를 현금으로 보전받을 수 있다. 다만, 이 과정에서 임차인이 월세를 3기 이상 연체하거나 무단 전대(재임대) 등 의무를 위반했다면 권리금 보호를 받을 수 없으므로 주의가 필요하다.
권리금 회수 방해 행위로 인정되는 구체적인 사례는 무엇일까?
법적으로 인정되는 방해 행위는 단순히 직접 사용 통보에 그치지 않는다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호 및 제4호에 따르면 신규 임차인에게 주변 시세보다 현저히 높은 고액의 임대료와 보증금을 요구하여 계약을 무산시키는 경우도 명백한 방해 행위다. 또한, 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 가로채는 행위, 정당한 이유 없이 계약 체결을 미루거나 거부하는 행위 등이 모두 포함된다. 이러한 교묘한 방해 행위에 대응하기 위해서는 임대인과의 대화 내용이나 문자 메시지 등을 철저히 기록으로 남겨야 한다.
2022.08.11. 대법원 제2부 재판부는 2022다202498 판결을 통해 “임대차계약 체결 당시 구체적인 철거·재건축 계획을 고지하지 않았거나 안전사고 우려 등 법정 사유가 입증되지 않는 한 재건축을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 정당한 사유 없는 방해 행위다”라고 판시했다. 법적 분쟁은 결국 증거 싸움이므로 임대인의 부당한 요구를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 조기에 확보하는 것이 승소의 핵심이다. 특히 임대인이 직접 장사를 하겠다고 한 뒤, 임차인이 나가자마자 다른 사람에게 임대를 놓는 등의 기망 행위는 더 큰 손해배상 책임으로 이어질 수 있다.
이재권 유니온법률사무소 대표변호사는 “과거와 달리 대법원 판례는 임대인의 명확한 거절 의사가 있다면 임차인이 새로운 세입자를 데려오지 않았더라도 손해배상 청구가 가능하다고 보고 있다”라며 “임차인은 건물주의 요구에 즉각 응하기보다는 거절 의사가 담긴 문자나 통화 녹음 등을 철저히 수집하여 법적 권리를 확보해야 한다”라고 강조했다.
상가 임대차 소송에서 승소하기 위해 반드시 확보해야 할 증거는?
권리금 손해배상 청구 소송은 임대차 종료 후 3년 이내에 제기해야 한다. 소송에서 승리하기 위한 가장 강력한 증거는 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하겠다는 의사를 표명한 증거물이다. 내용증명 우편을 통해 신규 임차인 주선 사실을 통보하고 이에 대한 임대인의 거절 답변을 서면으로 받아두는 것이 가장 깔끔한 결과다. 만약 임대인이 구두로만 거절한다면 통화 녹음이나 카카오톡 대화 캡처본을 반드시 준비해야 한다.
또한, 신규 임차인이 실제로 계약할 의사가 있었음을 증명하는 것도 필요하다. 국가법령정보센터에 명시된 상가법 시행령 및 판례 기준에 따라 신규 임차인과 작성한 권리금 계약서, 계약금 입금 내역, 그리고 해당 임차인이 보증금과 월세를 지급할 능력이 있었다는 점(자력)을 입증할 수 있는 자료가 뒷받침되어야 한다. 현재 법원은 임차인이 신규 임차인을 적극적으로 주선했음에도 불구하고 임대인의 비협조로 인해 권리금을 회수하지 못했다는 인과관계를 엄격히 따지기 때문이다. 명도소송(건물을 비워달라는 소송)이 들어오기 전, 미리 법리 검토를 마치는 것이 유리하다.
김진환 법무법인 지금 변호사와의 권리금 회수 분쟁, 이것만은 꼭 알아두세요
Q: 건물주가 직접 장사한다면서 권리금을 깎으라고 요구한다면 어떻게 해야 할까?
A: 임대인은 권리금 액수를 결정하거나 감액을 요구할 권한이 없다. 이는 임차인과 신규 임차인 사이의 사적 계약 영역이다. 임대인이 낮은 금액의 권리금을 강요하며 계약을 미룬다면 이 역시 방해 행위로 간주될 가능성이 매우 크다.
Q: 계약 갱신 요구권(10년)이 끝난 임차인도 권리금 보호를 받을 수 있을까?
A: 전체 임대차기간이 경과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 10년을 꽉 채워 영업한 임차인이라 할지라도, 임대인은 종료 시점에 권리금 회수를 방해해서는 안 된다.
Q: 건물주가 바뀐 경우, 전 건물주와의 분쟁은 어떻게 되나?
A: 임대인의 지위는 승계되므로 새로운 건물주가 권리금 회수를 방해한다면 현재 건물주를 상대로 소송을 제기해야 한다. 다만 방해 행위가 전 건물주 시절에 완결되었다면 전 건물주가 책임을 질 수도 있어 정황에 따른 법적 검토가 필수다.
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