6월 28일, 수도권 주택담보대출 규제 폭탄! 6억 넘으면 이제 끝?

수도권 주택담보대출 규제 강화, 가계부채 관리의 서막

2025년 6월 27일, 정부는 관계 부처 합동 긴급 회의를 통해 가계부채 관리 강화 방안을 공개했다. 이는 최근 수도권 주택담보대출을 중심으로 한 가계 대출의 급증세에 대응하기 위한 조치다. 이번에 발표된 방안은 수도권 및 규제지역을 중심으로 대출 한도 제한, 다주택자 신규 대출 금지 등 강력한 내용을 담고 있다.

새로운 규제는 2025년 6월 28일부터 즉시 시행된다. 이번 대책의 핵심은 실수요 목적이 아닌 투기적 대출 수요를 차단하고, 고가 주택 구입에 과도하게 의존하는 대출 관행에 제동을 거는 것이다. 금융 당국은 이번 조치를 통해 가계부채 증가세를 억제하고 부동산 시장의 과열을 진정시키는 효과를 기대하고 있다.

앞으로 주택 구매를 계획하고 있다면, 새롭게 적용될 대출 규제를 반드시 확인해야 한다. 특히 수도권 및 규제지역에서의 주택 구매는 이전과는 완전히 다른 환경에 놓이게 되는데, 그렇다면 구체적으로 어떤 변화들이 우리를 기다리고 있을까?

주택 구매 시 대출 한도와 다주택자 규제 변화

오는 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우, 최대 한도가 6억원으로 제한된다. 이는 총액 한도가 없던 기존 제도와 비교해 큰 변화이다. 정부는 이번 조치가 고가 주택 구매에 과도한 대출 활용을 억제하기 위한 것이라고 설명했다. 중도금 대출은 이 한도 제한에서 제외된다.

특히 다주택자에 대한 규제가 대폭 강화된다. 수도권 및 규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구매하려는 경우, 신규 주택담보대출은 LTV 0%가 적용되어 사실상 전면 금지된다. 1주택자가 새 주택으로 갈아타기 위해 대출을 받는 경우에는 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 하는 의무가 부과된다. 기존의 2년 이내 처분 약정 조건보다 크게 단축된 것이다. 이 조건을 지키지 못하면 대출금이 즉시 회수될 뿐만 아니라, 향후 3년간 주택 관련 대출 이용에 제한을 받게 된다.

생애 최초 주택 구매 및 정책 대출의 조건 변경

생애 최초로 주택을 구입하려는 실수요자에게도 일부 규제가 강화된다. 수도권 및 규제지역에서 생애 최초 주택 구입 목적 주택담보대출의 LTV는 기존 80%에서 70%로 하향 조정된다. 또한, 금융권 대출 자금이 실거주 목적에만 활용되도록 대출 실행일로부터 6개월 이내 전입 의무가 부과된다. 이 전입 의무는 디딤돌 대출, 보금자리론 등 정부의 정책 대출에도 동일하게 적용된다.

전국적으로 적용되는 정책 대출의 한도도 축소된다. 주택도시기금의 디딤돌 대출 한도는 일반의 경우 2억 5천만원에서 2억원으로, 생애 최초 및 청년은 3억원에서 2억 4천만원으로, 신혼은 4억원에서 3억 2천만원으로, 신생아 가구는 5억원에서 4억원으로 각각 줄어든다. 정부는 이러한 정책 대출 한도 축소를 통해 연간 정책 대출 공급 계획 대비 25% 감축하겠다는 목표를 세웠다.

투기성 대출 차단 및 대출 구조 조정

소유권 이전 조건부 전세대출도 수도권 및 규제지역에서는 금지된다. 이는 세입자가 전세 대출을 받는 시점에 주택의 소유권이 변경되는 조건으로 이뤄지는 대출 형태로, 주로 갭투자에 활용된다는 지적을 받아왔다. 금융권 대출이 투기적 목적으로 악용되는 것을 막기 위한 조치이다. 또한, 은행 자율에 맡겨져 은행별로 최대 40년까지 가능했던 주택담보대출의 대출 만기도 앞으로는 30년 이내로 제한된다.

전세대출에 대한 금융회사의 여신 심사를 강화하기 위해 전세대출 보증 비율도 조정된다. 수도권 및 규제지역에서는 현행 90%에서 80%로 보증 비율이 하향 조정되어, 금융회사들이 보다 신중하게 대출을 심사하도록 유도할 방침이다. 이 외에도 수도권 및 규제지역 내 주택담보 생활안정자금 대출은 1억원으로 제한되며, 다주택자는 이 대출 역시 받을 수 없게 된다. 신용대출 역시 한도가 차주별 연소득 이내로 제한되어 신용대출을 활용한 우회적인 주택 구매 시도도 차단된다.

정부의 이번 가계부채 관리 강화 방안은 급증하는 가계 부채를 안정시키고 과열된 부동산 시장의 투기 수요를 억제하기 위한 강력한 의지를 보여준다. 수도권 및 규제지역을 중심으로 주택담보대출 한도를 대폭 축소하고, 다주택자의 신규 대출을 원천 차단하며, 실수요자의 전입 의무를 강화하는 등의 조치는 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 전문가들은 이러한 규제가 주택 수요와 거래량을 위축시키고, 단기적으로는 현금 동원력이 높은 사람들에게 유리한 환경을 조성할 수 있다고 분석한다.

정부는 앞으로도 시장 상황을 예의주시하며 필요시 LTV 추가 강화, DSR 적용 확대 등 추가 조치를 고려하겠다고 밝혀, 가계부채 관리가 지속적인 정책 과제가 될 것임을 시사했다. 이번 대책은 가계 부채 증가세를 억제하고 부동산 시장의 안정화를 도모하는 중요한 전환점이 될 것으로 보인다.

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