전세사기피해자 최소보장제 시행, 보증금 3분의 1 못 받았다면 지금 바로 신청하세요

전세사기피해자 최소보장제 시행 및 최소지원금 신청 세부 지침

국토교통부는 오는 11월 13일부터 전세사기피해자의 최소한의 피해 회복을 지원하는 최소보장제를 시행하며, 이에 앞서 11월 10일부터 한국토지주택공사(LH)를 통해 최소지원금 및 선지급금 사전 신청을 받는다고 발표했다. 이번 제도는 지난 2026년 5월 12일 개정 및 공포된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 특별법)에 근거를 두고 있다. 국토교통부는 법 개정 이후 제도의 원활한 시행을 위해 지난 10월 특별법 하위법령인 시행령과 시행규칙을 개정하여 지원금 산정 기준과 지급 절차 등 세부 규정을 마련했다.

최소보장제는 크게 최소지원금 제도와 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급-후정산 제도로 구성된다. 이는 전세사기 피해자가 경매 등을 통해 회복한 보증금이 전체 임차보증금의 3분의 1에 미달하는 경우, 그 부족분을 현금으로 지원하여 최소한 보증금의 33.3%를 회복할 수 있도록 국가가 보장하는 장치다. 정부는 제도 시행에 앞서 온라인 설명회를 개최하고 서울역 등에서 팝업스토어를 운영하며 홍보 활동을 진행한 바 있다.

최소지원금 지급 대상과 산정 방식은?

최소지원금의 지원 대상은 특별법에 따라 결정된 전세사기피해자와 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인 중 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미달하는 경우다. 여기서 다목 임차인이란 보증금이 5억 원 이하이고 임대인의 보증금 반환 채무 미이행 의도가 확인됐으며, 전입신고와 확정일자 등 대항력 요건을 갖추어 피해자 등으로 인정된 자를 의미한다. 지원 금액은 피해자의 전체 임차보증금 3분의 1에 해당하는 금액에서 실제 회복한 금액인 피해회복금을 차감하여 산정한다.

피해회복금의 범위에는 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 경매 배당액이 포함된다. 또한 임차보증금 반환 채권을 통해 임대인 등으로부터 직접 회수하거나 변제받은 금액, LH가 피해주택 매입 시 발생하는 경매 차익 지원액, 그리고 특별법에 따른 공공임대주택 거주 과정에서 발생하는 임대료 재정 지원액이 모두 합산된다. 만약 임차보증금이 1억 원인 피해자가 경매를 통해 1,000만 원만 배당받고 다른 회복금이 없다면, 보증금의 3분의 1인 3,333만 원에서 1,000만 원을 뺀 2,333만 원을 최소지원금으로 받게 된다.

신탁사기 피해자를 위한 선지급-후정산 제도는?

선지급-후정산 제도는 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 피해주택의 처분이 완료되기 전이라도 임차보증금의 3분의 1을 우선 지급하는 제도다. 무권계약 피해자란 적법한 임대 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결한 경우를 말하며 신탁사기가 대표적인 사례다. 이들은 일반적인 전세사기 피해와 달리 경·공매 배당을 통한 보증금 회복이 어렵고 회복 속도가 매우 늦다는 특성이 있다. 이에 정부는 피해주택의 경·공매 또는 LH 매입이 종료되기 전이라도 선지급금을 지급하여 신속한 피해 회복을 돕기로 했다.

선지급금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액에서 임차보증금 반환 채권을 통해 이미 변제받은 금액이나 선지급 시점까지의 임대료 재정 지원액 등을 차감하여 산정한다. 이후 LH의 매입 등을 통해 추가적인 차익이 발생할 경우 이를 정산하여 추가 지급할 수 있는 구조를 갖추고 있다. 예를 들어 보증금이 1억 원인 신탁사기 피해자가 회복금이 전혀 없는 상태라면 3,333만 원을 선지급금으로 먼저 받을 수 있다. 이는 피해 구제의 사각지대에 놓여 있던 무권계약 피해자들의 주거 안정에 기여할 것으로 보인다.

지원금 신청 시기와 구체적인 접수 방법은?

최소지원금의 신청 시기는 피해주택의 처리 상황에 따라 다르다. LH가 피해주택을 매입하는 경우에는 경매 차익 산정이 완료된 후 신청할 수 있으며, 그 외의 경우에는 피해주택의 경·공매 절차가 모두 완료된 이후에 신청이 가능하다. 반면 선지급금은 신속한 지원을 위해 피해주택의 경·공매 등 종료 이전에도 신청할 수 있다는 점이 특징이다. 신청 기간은 피해자 등으로 결정된 날부터 3년 이내 또는 경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내다. 제도 시행 전 이미 피해자로 결정된 사람도 2026년 11월 13일부터 3년 동안 신청이 가능하다.

접수는 11월 10일부터 LH 청약플러스 홈페이지를 통한 온라인 신청이 우선적으로 시작된다. 11월 13일부터는 LH 지역본부를 방문하여 현장 접수하는 방식도 병행된다. 필수 제출 서류로는 피해자 결정문, 임대차 계약서, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택의 부동산 등기사항 전부증명서 등이 있다. 신탁사기 피해자는 신탁원부를 추가로 제출해야 하며, 최소지원금 신청자는 배당표 또는 배분계산서를 준비해야 한다. LH는 신청 접수 후 90일 이내에 지급 여부를 결정하여 통지하며, 보완이 필요한 경우 30일 연장이 가능하다. 지급 결정에 이의가 있는 피해자는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 LH에 이의신청을 할 수 있다.

지원 대상에서 제외되는 예외 사례가 존재하는가?

모든 전세사기 피해자가 최소보장제의 혜택을 받는 것은 아니다. 특별법 제25조의9 등에 따라 대한민국 국적을 가지지 않은 외국인이나 임차보증금이 5억 원을 초과하는 임차인은 지원 대상에서 제외된다. 또한 본인이 직접 피해주택을 매수한 피해자나 경·공매 과정에서 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 피해자도 최소지원금을 신청할 수 없다. 특히 2026년 11월 13일 이전에 최초로 경매 개시 결정 등이 있었던 경우 중 배당요구를 하지 않은 사례는 지원 대상에서 빠지게 된다.

또한 최소지원금 산정 시 지방정부의 자체 지원금이나 일반적인 금융 지원 등 특별법 및 시행령에서 별도로 규정하지 않은 금액은 피해회복금 산정에 고려되지 않는다. 이는 순수하게 특별법 체계 내에서의 회복 수준을 맞추기 위한 조치다. 국토교통부는 이번 제도 시행을 통해 경·공매 배당이 없거나 LH 매입이 어려운 사각지대 피해자들의 일상 회복을 지원할 방침이다. 관계 기관인 LH는 신청 절차를 적극적으로 안내하고 차질 없는 심사와 지급이 이루어질 수 있도록 행정력을 집중할 계획이다.