지연된 PF 사업장 LH 매입임대 전환, 내 집 마련 꿈꾸는 청년들에게 ‘로또’급 기회 될까?

지연된 PF 사업장 LH 매입임대 전환 사업이 부실 사업장 정상화와 주택 공급 확대를 목표로 본격 추진된다.

2026년 8월 26일, 국토교통부와 금융위원회, 한국토지주택공사(LH), 금융감독원은 자금 및 사업성 부족 문제로 공사가 중단되거나 지연된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 LH 매입임대주택으로 전환하는 사업을 본격적으로 추진한다고 발표했다. 이번 조치는 지난 8월 13일 발표된 ‘주택 신속공급 방안’의 후속 조치로, 입지가 우수한 지역의 주택 공급을 앞당기는 동시에 건설업계의 PF 부실 위험을 선제적으로 관리하기 위함이다.

정부는 2026년 8월 27일 관계기관 회의를 열어 그간의 추진 현황을 점검하고 기관 간 협업 정례화 방안을 논의했다. 부동산 PF는 시행사가 건물을 짓기 위해 미래의 수익을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 방식인데, 최근 공사비 상승과 금리 인상으로 인해 많은 사업장이 자금 조달에 어려움을 겪으며 멈춰 서 있는 상태다. LH가 이러한 사업장을 인수하여 공공임대주택으로 전환하면 사업자는 미분양 리스크를 해소할 수 있고, 금융권은 부실 채권을 정리하여 건전성을 높일 수 있게 된다.

사업 대상과 매입 유형은 어떻게 확대됐나?

지난해 시행된 시범 사업에서는 이미 부실이 발생한 사업장만을 대상으로 했으나, 올해부터는 정상적으로 추진 중인 사업장이라도 자금 조달 지연으로 착공이 미뤄질 우려가 있는 곳까지 검토 대상에 포함한다. 이는 사업장이 완전히 파산하기 전에 공공이 개입하여 주택 공급의 연속성을 확보하겠다는 취지다. 실제로 지난해에는 12개 사업장에서 약 2,600호 규모의 신축 매입 약정이 체결되는 성과를 거뒀다.

매입 유형 역시 기존의 ‘신축매입약정’ 방식에서 ‘기축매입’까지 범위를 넓혔다. 신축매입약정은 건물이 지어지기 전에 LH와 미리 매입 계약을 맺는 방식이며, 기축매입은 이미 준공됐거나 준공을 앞둔 건물을 직접 사들이는 방식이다. 이를 통해 신규 건설 사업 뿐만 아니라 준공 후 미분양으로 고통받는 사업장까지 구제받을 수 있는 길이 열렸다. LH는 입지와 주거 수요 등을 고려하여 1차 검토를 마친 상태이며, 연내에 실제 매입 계약으로 이어질 수 있도록 심의 절차를 서두르고 있다.

참여 사업자에게 제공되는 파격적인 혜택은 무엇인가?

정부는 PF 사업장의 전환 수요를 끌어올리기 위해 세제와 금융 분야에서 강력한 인센티브를 제공한다. 우선 신축매입 사업자에 대한 토지 및 건물 취득세 감면율을 대폭 상향했다. 기존 15%였던 감면율은 2027년까지 70%로 확대 적용되며, 이후 2028년에는 50%, 2029년부터는 다시 15%로 단계적 조정될 예정이다. 이러한 파격적인 세제 혜택은 건설사의 초기 비용 부담을 크게 낮춰줄 것으로 보인다.

자금 지원 측면에서도 LH의 토지확보지원금 비율이 기존 토지비의 70%에서 최대 80%까지 확대됐다. 또한 수도권 규제지역의 경우 매입 가격 산정 시 원가법을 적용하고 공사비 상승분을 적절히 반영하여 사업자가 손실을 보지 않고 사업을 넘길 수 있도록 배려했다. 이는 단순히 부실을 정리하는 차원을 넘어 건설사가 적정한 이윤을 확보하며 다음 사업으로 넘어갈 수 있는 선순환 구조를 만들기 위한 장치다.

향후 일정과 매각설명회는 언제 개최되나?

LH는 오는 2026년 9월 15일 금융감독원에서 개최되는 ‘PF 부실사업장 매각설명회’에 참여하여 구체적인 사업 설명과 현장 상담을 진행할 계획이다. 이 자리에서는 매입 임대 사업으로의 전환을 고민하는 사업주들에게 맞춤형 컨설팅이 제공된다. 금융위와 금감원은 참여 의사가 있는 사업장 정보를 국토부와 LH에 수시로 제공하고, LH는 가능성 있는 사업장을 검토하여 신속하게 안내하는 협업 체계를 정례화하기로 했다.

국토교통부 조성태 주거복지지원과는 PF 사업장이 가장 빠르게 집이 될 수 있는 소중한 자원임을 강조하며, 멈춰 선 현장이 청년과 신혼부부의 안락한 보금자리로 바뀔 수 있도록 모든 행정력을 집중하겠다고 밝혔다. 금융위원회 권유이 금융정책과장 역시 이번 협업이 부동산 PF 시장의 연착륙과 주택 공급 촉진이라는 두 가지 과제를 동시에 해결하는 중요한 시도가 될 것이라고 평가했다.

공급된 주택은 실제 어떤 조건으로 청년들에게 전달될까?

이번 사업을 통해 확보되는 주택은 주로 수도권 역세권 등 도심 요지에 위치하게 된다. LH가 직접 매입하여 관리하기 때문에 신축 또는 준공 직후의 깨끗한 주거 환경이 보장된다. 특히 청년과 신혼부부 등 주거 취약 계층에게 시세보다 저렴한 임대료로 공급될 예정이어서 도심 내 주거비 부담을 낮추는 데 큰 역할을 할 것으로 기대된다.

사업자 입장에서도 준공 후 매수자와 가격이 확정된 상태에서 공사를 진행하므로, ‘다 짓고도 안 팔리면 어쩌나’ 하는 미분양 공포에서 벗어날 수 있다. 이는 금융권의 자금 조달을 용이하게 만들어 실제 착공 시기를 앞당기는 효과로 이어진다. 정부는 이번 협업 모델이 성공적으로 안착할 경우, 민간의 창의성과 공공의 안정성이 결합된 새로운 주택 공급 모델로 자리 잡을 것으로 내다보고 있다.