다주택자 양도세 중과 유예 종료, 정책 예측 가능성 제고 위한 보완책 동시 발표
정부가 다주택자에 대한 양도소득세(양도세) 중과 유예 조치를 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일부로 종료한다고 공식 발표했다. 정부는 정책의 예측 가능성을 높이는 동시에, 다주택자의 주택 처분 기회를 보장하고 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 보완 방안을 함께 추진한다고 밝혔다.
주요 보완책으로는 중과 유예 적용 대상을 ‘양도분’에서 ‘5월 9일 계약분’까지 확대하고, 토지거래허가제 및 주택담보대출(주담대) 관련 실거주 및 전입 의무를 한시적으로 완화하는 내용이 포함됐다. 이는 다주택자의 매도 심리를 자극하고 시장에 매물을 공급하는 동시에, 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하는 데 기여할 것으로 전망된다.
2026년 5월 9일, 양도세 중과 유예 종료 및 계약분 적용 확대
정부는 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에 적용되던 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 종료한다. 양도세 중과 제도가 다시 적용되면, 조정대상지역 내 주택 양도 시 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산된 중과세율을 적용받게 된다.
당초 양도세 중과 유예의 적용 대상은 ‘양도분’까지였으나, 정책의 예측 가능성을 높이고 국민 불편을 최소화하기 위해 유예 대상을 2026년 5월 9일 계약분까지 보완하여 적용하기로 했다. 이 조치는 다주택자가 매도 계획을 세울 때 발생할 수 있는 행정적 마찰을 줄이기 위한 방안으로 풀이된다. 다만, 가계약이나 사전 약정은 정식 계약으로 인정되지 않는다.
토지거래허가제 실거주 의무 완화: 잔금 기한 연장 및 임차인 보호
양도세 중과 유예 종료 시점에 맞춰 다주택자의 주택 처분을 지원하기 위해 토지거래허가제도 관련 실거주 의무가 대폭 완화됐다. 이는 매도 의지가 있는 다주택자에게 주택을 처분할 기회를 부여하고 임차인의 주거를 보호하기 위함이다.
우선, 신규로 조정대상지역에 지정된 지역의 경우 잔금 및 입주 기한이 기존 4개월에서 6개월로 연장됐다. 이는 매수자가 주택 매입 후 입주 준비를 하는 데 충분한 시간을 제공한다. 다만, 기존 원칙이 적용되던 강남3구(강남/서초/송파) 및 용산구 등은 잔금 및 입주 기한 4개월이 유지된다.
특히 임대 중인 주택을 거래할 경우 토지거래허가제상 매수자의 실거주 의무가 한시적으로 유예된다. 유예 조건은 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자이고 매수자가 무주택자이며, 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 주택을 거래하는 경우에 한한다. 유예 기한은 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지다. 최종 입주 시한은 늦어도 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년) 까지는 실거주를 위해 입주해야 한다고 정부는 명시했다. 단, 신규 지정지역에서 잔여 임차기간이 6개월 미만인 주택을 매수하는 경우는 매수인이 무주택자가 아니어도 실거주 의무 유예가 가능하다.
주택담보대출 전입 의무 유예 조건 및 범위
다주택자 양도세 중과 유예 종료 보완조치에 해당하여 주택을 매수하는 경우, 주택담보대출(주담대) 이용 시 적용되는 전입신고 의무 기한도 유예된다. 기존에는 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적 주담대 실행 시 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입해야 하는 의무가 있었다.
개선된 방안에 따르면, 매수자는 현행 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 전입 의무를 이행하면 된다. 이 조치는 매도인이 다주택자(2주택 이상)이고 매수인이 대출 신청일 기준 무주택자여야 하며, 대상 주택이 조정대상지역에 소재하고 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 기존 임대차 계약을 승계하는 거래에 한정하여 운영된다. 이는 무주택 실수요자가 기존 임차인을 보호하며 주택을 매입할 수 있도록 금융 규제를 유연화한 조치다.
향후 시행 계획 및 입법 절차
관계부처는 관련 제도 보완을 위한 「소득세법 시행령」 및 「부동산거래신고법 시행령」 개정안을 2026년 2월 13일부터 입법 예고할 계획이다. 정부는 신속한 정책 집행을 위해 이 개정안을 2026년 2월 내에 공포 및 시행하는 것을 목표로 추진한다고 밝혔다. 이번 보완 조치는 다주택자의 매도와 무주택자의 매수 심리를 동시에 자극하며 부동산 시장의 연착륙을 유도할 것으로 보인다.
