서울 아파트 매물 7프로 급증, 양도세 중과 유예 종료 임박에 셈법 복잡
양도소득세 중과 유예 종료가 3개월 앞으로 다가오면서 서울 부동산 시장에 급격한 변화가 감지됐다. 다주택자들은 자산 유지와 처분 사이에서 중대한 결정을 내려야 하는 기로에 섰으며, 서울 아파트 매물은 최근 열흘간 7.1% 급증하며 총 6만 141건을 기록했다. 이는 정부의 강력한 규제 시그널이 시장의 매물 잠김 현상을 해제하고 있다는 분석이 나온다.
특히 강남구 압구정동과 송파구 잠실동 등 주요 지역에서는 고점 대비 1억 원 이상 낮은 급매물이 속출하고 있으나, 매수자들은 추가 하락을 기대하며 관망세를 유지하는 것으로 전해졌다.
다주택자 정조준한 정부 규제, 매물 잠김 해제 촉발
정부의 부동산 정책은 다주택자를 정조준하며 시장에 강력한 메시지를 던지고 있다. 2026년 5월로 예정된 양도소득세 중과 유예 종료는 다주택자들에게 매도 또는 증여를 통한 자산 처분을 강제하는 주요 압박 요인으로 작용한다. 이러한 정책적 압박은 그동안 시장에 묶여있던 매물들을 쏟아져 나오게 하는 트리거가 됐다는 평가다. 특히 서울 아파트 전체 매물 규모가 열흘 만에 7.1% 급증한 6만 141건으로 집계된 것은 이례적인 현상으로, 시장 참여자들 사이에서는 정부 규제의 실질적인 효과가 나타나기 시작했다는 분석이 지배적이다.
매물 증가세는 서울 전역에서 관찰되지만, 특히 고가 아파트가 밀집한 강남권에서 더욱 두드러지게 나타나는 양상이다. 이는 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 보유 물량을 줄이려는 움직임이 가속화되고 있음을 방증한다.
서울 아파트 급매물 속출에도 매수 심리 ‘꽁꽁’
매물 증가에도 불구하고 서울 아파트 시장의 매수 심리는 여전히 위축된 상태다. 강남구 압구정동과 송파구 잠실동 등 주요 단지에서는 고점 대비 1억 원 이상 낮춘 급매물이 다수 출현하고 있지만, 매수자들은 추가적인 가격 하락 가능성에 무게를 두며 거래에 나서지 않고 있다.
시장에서는 이러한 매수자들의 관망세가 당분간 이어질 것으로 내다본다. 가격 지수 하락 시뮬레이션 결과 또한 서울 아파트 가격이 하향 안정세를 보이며 실거래가가 추가로 하락할 것이라는 예측을 뒷받침한다. 이는 매도 시점을 더욱 어렵게 만드는 요인으로 작용하며, 매수자와 매도자 간의 눈치싸움이 심화되는 국면이다. 급매물 소진이 원활하지 않으면서 매도자들의 조급함은 더욱 커지고 있는 실정이다.
세금 부담 회피 위한 ‘자녀 저가 양도’ 확산
탈출구를 찾지 못한 일부 다주택자들은 ‘자녀 저가 양도’라는 우회적인 방법을 통해 세금 부담을 줄이려는 움직임을 보이고 있다. 현행 법규는 시가 30% 또는 3억 원 범위 내에서 자녀에게 자산을 저가로 양도할 경우 세금 부담을 경감할 수 있도록 허용하고 있다. 이러한 규정을 활용하여 다주택자들은 자녀에게 부동산을 넘기면서도 양도소득세 중과를 피하고, 증여세 부담까지 최소화하려는 필사적인 시도를 하고 있다.
그러나 이러한 방식 역시 법적 테두리 안에서 신중하게 접근해야 하며, 과세 당국의 감시 또한 강화될 수 있다는 지적이 제기된다. 복잡한 세법을 활용한 자산 이전은 전문가의 조언 없이는 자칫 더 큰 세금 문제로 이어질 수 있다.
2026년 5월, 다주택자 운명 가를 중대 분수령
다가올 2026년 5월, 양도소득세 중과 유예 기간의 종료는 서울 부동산 시장에 중대한 분수령이 될 전망이다. 이 시점은 다주택자들에게 자산 방어의 마지막 기회가 될 수도 있지만, 동시에 준비되지 않은 이들에게는 가장 가혹한 시장 재편의 시간이 될 수 있다는 경고가 나온다. 유예 기간 동안 매도 또는 증여를 통해 자산을 정리하지 못한 다주택자들은 강화된 세금 부담을 고스란히 떠안게 될 가능성이 크다.
전재호 한신부동산컨설팅 대표는 다주택자들이 남은 기간 동안 자신의 자산 포트폴리오를 면밀히 검토하고, 세금 및 시장 상황을 고려한 전략적인 의사결정을 내릴 필요가 있다고 강조한다. 시장의 불확실성이 커지는 가운데, 각자의 상황에 맞는 최적의 선택이 요구되는 시점이다.
